Maison bourgeoise, familiale, 4 à 6 personnes, 40" de Paris St Lazare

maison

A Mantes La Jolie, gare à pied (15 minutes), trains fréquents directs Paris St Lazare en 35 minutes, (un train toutes les 20 mn aux heures de pointe). RER en construction. ( Bus direct La Défense 55 min, et à 2 km de l’A13 : St Cloud 40 minutes, trains pour Montparnasse, arrêt TGV sur ligne La Havre – Marseille )
Maison tradition (1965) de 143 m² (hab. Carrez) avec terrasse devant (10m²) et derrière (20 m²), dépendance plain-pied 37 m² (2 pièces carrelées, électrifiées), sur agréable jardin paysager de 609 m² (bassin et 3 fruitiers), le tout ceint de murs et haies végétales en pleine propriété. (surface du bâti totale= utile, env 260 m²)
RDC: Entrée 5 m² avec vitrine, couloir avec penderie, salle d’eau-wc 3,4m², cuisine équipée semi-ouverte 10 m² avec porte fenêtre donnant sur la terrasse arrière, séjour double avec cheminée de 37 m² donnant aussi sur la terrasse arrière, accès sous-sol semi-enterré (cave+garage+chaufferie+cellier+laverie). 3 volets roulants électriques dont 2 baies au RDC.
A l’étage 4 chambres – 16 m² (placard), 12 m², 9m ² (placard) et autre 9m², SDB, dressing d’angle (avec placard), pallier, couloir (avec placard)
Combles en cathédrale, habitabilité (=pouvoir se tenir debout) 32 m² env, intégralement lambrissés, poutres apparentes, bar, sous-pentes aménagées en placards (10), deux fenêtres-triangles (fatiguées).
En demi sous-sol (3 soupirails) sur surface totale, garage 2 voitures, chaudière centrale fuel NRF (radiateurs fonte), cave, cellier, laverie et accès jardin.
Possibililé stationner véhicule haut (camping-car, fourgonnette etc) dans la descente de garage;
Cuve fuel ext enterrée 6000 L (grande autonomie)
Hauteur plafond 2m70. Equipée Fibre (orange) quadriplay, équipée alarme par abonnement (transférés si demandé).
Maison d’architecte, haut de gamme à l’époque de sa construction (1965).
Construction et matériaux de qualité, spacieuse, lumineuse, confortable, au calme avec toutes les commodités à pied, idéale famille 4 à 6 personnes avec profession/passion pour exploiter la dépendance.
Des modernisations et rafraichissements limités sont conseillés et finançables avec les importants crédits d'impôts, des prêts à taux zero pour tout ce qui est "améliorations énergétiques", ainsi qu'avec le nouveau prêt-travaux à taux 0% ( sans conditions de ressources ni de travaux) et en tenant compte du fait que nous-mêmes diminuons le prix de vente de la maison de 40.000 € pour allèger ces dépenses.
Ecoles maternelles, primaires, collège et IUT à 5 mn à pied, lycée avec classes prépas à 15 minutes. Centre commercial à taille humaine et tous commerces à 5 mn à pied.

La question des travaux, synthèse
Toutes les maisons de l’époque de sa contruction (1965-68) souffrent de défauts qui peuvent être corrigés, notamment :
-Le coefficient énergétique n’était pas optimisé,
-L’usage de bois mal traités était majoritaire dans les huisseries exposées aux intempéries
-Les salles de bains étaient petites
Tout ceci explique en partie ce qui suit …Si la maison est, à ce jour, habitable en l’état, quelques rénovations et des améliorations sont à prévoir.
Notamment, en premier, le changement de la chaudière et des fenêtres/volets sont à entreprendre dans le cadre des aides éxistantes conséquentes pour tout ce qui est « énonomies d’énergie ». Nous n’avons pas pu bénéficier nous-mêmes de ces aides car elles sont conditionnées par un engagement de rester sur place quelques années ce qui est incompatible avec une mise en vente …
C’est pourquoi nous avons laissé à la charge (œuvrée) de l’acquereur ces travaux aidés, de sorte qu’ils lui soient financierement presqu’indolores et pour qu’il puisse en profiter pour choisir lui-même des technologies de remplacement plus récentes et ses fournisseurs.
La chaudière fuel NRF actuelle, acier ( bien entretenue, factures, âge 19 ans ), arrive sans doute vers le terme de sa vie et son changement est à prévoir dans un délai indéterminé mais probablement avant 5 ans. Deux types de chaudières peuvent remplacer avantageusement celle qui existe, la fuel à condensation ou la pompe à chaleur (condensation 9500 €, pompe 15.000€).(cf devis fournis, 1 et 2)
Presque toutes les fenêtres et les volets sont très fatigués, parfois hors d’usage pour les volets, et leur changement homogène est à entreprendre pour gagner en esthétique, en consommation d’energie, et en isolation phonique (double vitrage (double isolation : thermique et phonique) et électrification des volets). Nous avons le devis total d’une entreprise réputée sérieuse à 18.000 de € pour du moyen-haut de gamme réputé durable, en aluminium décor bois (devis 3,4,5).
Notre contribution pour ces 2 postes prioritaires est une baisse de notre prix de vente à ce titre de 15.000 €.
Sous l’appélation « transition énergétique », sans avoir à remplir de conditions de ressources, l’aide est de 30% de la facture sous la forme d’un crédit d’impôts, limité à 16.000 € pour un couple marié + 400 € par enfant à charge, d’une TVA réduite à 5.5% sur les prestations et d’un prêt à taux zero (PTZ) pour la somme à assumer dans la limite de 30.000 €.
Si l’acquereur part sur un investissement, à ce titre, de 30.000 € (devis condensation + fenêtres-volets), il bénéficie d’un crédit fiscal de 10.000 €, d’une TVA à 5.5% sur les prestations, et d’un prêt de 30.000 € qui ne lui coutera que 20.000 € s’il paye suffisamment d’impôts pour déduire les 10.000 € de crédt fiscal.seul Tenant compte des 15.000 € que nous apportons en réduction du prix de vente, il ne devra véritablement assumer seul que 5000 € pour ce changement de chaudière et de toutes les fenêtres pour un investissement de matériel neuf de 27500 €.
Si pour faire plus, l’acquereur part sur ces deux devis et d’autres travaux tels qu’isolation murs/sols/plafond,et atteint la somme de 48.000 € lui permettant de bénéficier de l’aide maximum (16.000 €), il obtiendra un premier crédit à zero % de 30.000 € et un complémentaire pour les 18000 € restants. Avec notre offre à 15.000 € de réduction sur le prix de la maison, l’acquereur devra assumer seul 17.000 € pour ces 48.000 € d'investissements dans ces économies d'énergie.
Un autre prêt à taux zero (eco-prêt) est accordé pour tous types de travaux sur de l’ancien, aux acquereurs primo-accédants (voir conditions de ressources) qui peuvent et doivent faire réaliser des travaux pour un montant minimum de 25% du prix de la maison. ( 80.000 € de travaux en PTZ pour une maison achetée 320.000 € ) Il peut subsister d’autres aides plus modestes applicables à de l’acquisition d’ancien auprès des organismes cités en fin de page.:
1% logement, Locapass, certaines grandes surfaces (2/3000 €) contre « certificat d’économies d’énergie »

Travaux à prévoir pour l’habitabilité de la dépendance
- Cuisine et sanitaires (pour faire un studio) ou aménagement pro spécialisé selon la destination du lieu
- Apport eaux propres et évacuation eaux usées (si studio ou pour profession nécessitant de l’eau)
- Pour ces travaux notre contribution est de 7000€, toujours en réduction sur le prix de la maison.

Travaux de confort, amélioration etc… sans caractère obligatoire ou urgent …
- Thermostatisme d’ambiance à régulation et reglage au radiateur (elligible prêt économies d’energie)
- système d’adoucisseur d’eau (bien qu’améliorée récemment, l’eau de la ville est encore assez calcaire)
- ravalement/sablage façades (esthétisme)
- pose véranda sur la terrasse arrière (confort hivernal)
- Remplacer l’un des 2 lavabos de la salle d’eau du RDC par une douche … (ergonomie)
- Revoir la salle de bains du 1er pour l’aérer (en sacrifiant la baignoire ? le dressing ?)
- achat d’un ou deux inserts pour la/les cheminée(s) (sécurité)(élligibles prêts économies d'énergie)
- Electrification grille et porte de garage avec remplacement de celle-çi. (esthétique et confort)
- Pour ces améliorations, notre contribution est de 18.000€ en réduction de notre prix de vente.

Travaux évoqués dans la 1ère partie
- fenêtres-volets double vitrage, isolation phonique, electrification (devis 3,4,5)
- remplacement chaudière
- Pour ces améliorations, notre contribution est de 15000€ en réduction de notre prix de vente

Droits des acquereurs, rappel
Il va de soi que l’acquereur est libre de faire les travaux qu’il désire, quand il le souhaite et de requerrir ou non les aides citées et non citées ( aides employeur, aides de la ville, communauté de communes etc..)

Réserves ...Toutes les précisions sur les conditions d’octroi des prêts, leur montant et taux étant soumis à des décisions nationales au jour le jour selon les contraintes à gérer, aucune condition d’accès, valeur ne peut être garantie dans le temps. Il vous appartient, le jour opportun, de vérifier l’actualité de ce document, voire de le réactualiser, en utilisant par exemple, un site de simulation.

EN CONCLUSION :

La réduction totale sur le prix de vente, soit 40.000 €, est acquise à l’acquereur quels que soient ses choix en matière de travaux..

 

 Budget total à prévoir pour acquérir cette propriété => 360.000 € (hors Notaire)

320.000 € Prix à payer aux propriétaires pour acquérir la pleine propriété

+ 40.000 € Travaux conseillés par les propriétaires (économies d'énergie et divers) déduits du prix "TBE"

+ Frais notariés, prévoir 8% de 320.000 € = 25.000 €

( NB -> pas de frais notariés sur les 40.000 € pour travaux)

 

Comment avez-vous déterminé ce prix de vente en l'état de votre propriété (320.000 €).

Expertisée avec trois approches différentes du calcul de sa valeur vénale, comparaison avec les prix des transactions du quartier, réactualisation en €uros constants d'une expertise professionnelle trentenaire, moyennes des prix au m² publiées au jour le jour par des sites immos spécalisés.

1/ 1ère méthode, récentes transactions du quartier, ces derniers mois 2 maisons y ont été vendues:
235000 € une maison de 100 m² sur tout petit terrain.
243000 € une maison de 125 m² sur terrain paysagé de 400 m² avec une servitude de passage.

2/ 2ème méthode, réactualisaton d'expertise
Cette maison a été expertisée en 1987 par le Service des expertises professionnelles du Crédit Foncier de France pour un montant de 150.000€. Depuis, 50.000 € d'améliorations y ont été investis et les prix et salaire ont environ triplés ces 30 dernières années.

3/ Les sites qui donnent des prix moyens au m² dans la rue de la maison indiquent un prix moyen de 2263 €/m² pour Se Loger ou 2227 €/m² pour http://prix-immobilier.drimki.fr/mantes-la-jolie+78200.
Soit 320.749€ pour la surface Carrez (143 m²) et 124.300 € pour 55m² (la moitié du reliquat non carrez), soit une valeur de 424.000 €

Avec ces 3 méthodes, la valeur théorique du bien est comprise entre 420 et 450.000€, si toutefois il était état neuf ou presque, et si le marché n'était pas déprimé... C'est en tenant compte de la déprime immobilière que nous réévaluons le bien à 360.000 € et pour tenir compte des travaux souhaitables à y faire, nous les signalons pour un montant de 40.000 € et dévaluons le bien d'autant.

Enfin, Votre conseiller immobilier pourra vous en dire plus et/ou votre expert professionnel éventuel ...

                                                     Comment puis-je consulter le dossier complet et détaillé de la maison ?

Vous seriez susceptible de loger dans cette maison avec votre famille ?

Vous souhaiteriez en savoir  +++ pour bien étudier cette éventualité ?

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